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《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(试行)》解读

2017-11-1    市规划国土资源局

  根据《上海市行政规范性文件制定和备案规定》的有关规定,对我局制定的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(试行)》((以下简称《管理细则》),解读如下:

  一、起草背景及依据

  按照十九大报告中提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求和国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发【2016】39号),住建部等国家九部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,以及本市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(沪府办〔2017〕49号),制定本《管理细则》。

  二、目标任务和拟解决的主要问题

  为加快培育和发展本市住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,根据市委市政府加大租赁住房用地供应、推进租赁住房体系建设的要求,按照本市“十三五”住房发展规划及市政府相关工作部署,制订本《管理细则》。主要为规范和指导全市租赁住房的规划、土地、不动产登记等管理工作。

  三、文件的主要内容

  《管理细则》主要就总体工作要求、规划用地分类、控详规划编制、土地供应方式和年期、土地供应价格、建筑管理审批、全生命周期管理、不动产转让、抵押、不动产登记、存量建设用地转型等方面予以明确。具体情况如下:

  1、关于租赁住房的工作要求。《管理细则》明确租赁住房建设应坚持规划引领,合理规划布局,完善公共服务配套,建立住宅用地供应时序调控机制。根据各类规划,在合理控制人口和用地规模的前提下,确定本市租赁住房规模布局和公共服务配套等规划控制要素,并通过定期评估调控住房用地的供应时序。

  2、关于租赁住房规划用地分类要求。《管理细则》明确在规划用地分类“四类住宅组团用地(Rr4)”中增加人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等类别,明确了租赁住房的规划性质。

  3、关于租赁住房控规编制要求。《管理细则》明确租赁住房项目可根据规划评估情况适当放宽容积率,建筑高度等规划指标;应根据新增人口相应增加公共服务和市政基础设施。对控规已批复为住宅用地调整为租赁住房用地的,若不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的,可在建管项目审批阶段执行。其它情况应按照控规实施深化B类程序执行。

  4、关于租赁住房用地供应方式及出让年限。《管理细则》明确在住房租赁市场前期培育阶段,在经市或区政府部门认定后,租赁住房用地可采取定向挂牌方式供应。随着住房租赁市场建全完善,租赁住房用地应采取公开招拍挂方式出让。租赁住房用地最高出让年限不超过70年。

  5、关于租赁住房地价管理要求。《管理细则》要求租赁住房用地价格以市场化配置为主,合理对接地块储备成本。出让人应根据租赁住房用地市场评估价格,结合本市租赁住房市场实际情况,以及租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求,经集体决策,综合确定地块出让起始价或底价。

  6、关于租赁住房建设规划管理要求。《管理细则》明确了租赁住房建设规划管理应当符合经批准的控详规划,严守安全底线,切实保障租住人员的生命和财产安全。同时,还明确了租赁住房规划设计的布局、间距、退界等标准要求及建筑单体设计要求和社区空间环境的各项管理要求。

  7、关于租赁住房全生命周期管理要求。《管理细则》要求受让人应在土地出让年限内持有租赁住房物业。租赁住房物业应全部用于社会化租赁,不得销售。租赁住房项目应将项目建设、功能、运营管理等要求及监管和违约处置要求纳入土地出让合同。

  8、关于租赁住房转让、抵押、不动产登记等管理要求。一是《管理细则》对租赁住房用地和房屋的持有要求、租赁住房用地受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等管理明确了工作要求。二是《管理细则》明确了租赁住房抵押权实现时的相关管理要求。三是对租赁住房的不动产登记管理明确了工作要求。

  9、关于租赁住房存量建设用地转型管理要求。《管理细则》明确住宅、商业服务业、商务办公及符合地区转型要求的工业仓储等存量建设用地,可转型为租赁住房用地。按照本市城市更新的相关规定,开展控详规划调整,并由权利人按照存量补地价方式,签订土地出让补充合同。


  《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(试行)》解读
  2017-11-1 市规划国土资源局
  根据《上海市行政规范性文件制定和备案规定》的有关规定,对我局制定的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(试行)》((以下简称《管理细则》),解读如下:
  一、起草背景及依据
  按照十九大报告中提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求和国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发【2016】39号),住建部等国家九部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,以及本市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(沪府办〔2017〕49号),制定本《管理细则》。
  二、目标任务和拟解决的主要问题
  为加快培育和发展本市住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,根据市委市政府加大租赁住房用地供应、推进租赁住房体系建设的要求,按照本市“十三五”住房发展规划及市政府相关工作部署,制订本《管理细则》。主要为规范和指导全市租赁住房的规划、土地、不动产登记等管理工作。
  三、文件的主要内容
  《管理细则》主要就总体工作要求、规划用地分类、控详规划编制、土地供应方式和年期、土地供应价格、建筑管理审批、全生命周期管理、不动产转让、抵押、不动产登记、存量建设用地转型等方面予以明确。具体情况如下:
  1、关于租赁住房的工作要求。《管理细则》明确租赁住房建设应坚持规划引领,合理规划布局,完善公共服务配套,建立住宅用地供应时序调控机制。根据各类规划,在合理控制人口和用地规模的前提下,确定本市租赁住房规模布局和公共服务配套等规划控制要素,并通过定期评估调控住房用地的供应时序。
  2、关于租赁住房规划用地分类要求。《管理细则》明确在规划用地分类“四类住宅组团用地(Rr4)”中增加人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等类别,明确了租赁住房的规划性质。
  3、关于租赁住房控规编制要求。《管理细则》明确租赁住房项目可根据规划评估情况适当放宽容积率,建筑高度等规划指标;应根据新增人口相应增加公共服务和市政基础设施。对控规已批复为住宅用地调整为租赁住房用地的,若不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的,可在建管项目审批阶段执行。其它情况应按照控规实施深化B类程序执行。
  4、关于租赁住房用地供应方式及出让年限。《管理细则》明确在住房租赁市场前期培育阶段,在经市或区政府部门认定后,租赁住房用地可采取定向挂牌方式供应。随着住房租赁市场建全完善,租赁住房用地应采取公开招拍挂方式出让。租赁住房用地最高出让年限不超过70年。
  5、关于租赁住房地价管理要求。《管理细则》要求租赁住房用地价格以市场化配置为主,合理对接地块储备成本。出让人应根据租赁住房用地市场评估价格,结合本市租赁住房市场实际情况,以及租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求,经集体决策,综合确定地块出让起始价或底价。
  6、关于租赁住房建设规划管理要求。《管理细则》明确了租赁住房建设规划管理应当符合经批准的控详规划,严守安全底线,切实保障租住人员的生命和财产安全。同时,还明确了租赁住房规划设计的布局、间距、退界等标准要求及建筑单体设计要求和社区空间环境的各项管理要求。
  7、关于租赁住房全生命周期管理要求。《管理细则》要求受让人应在土地出让年限内持有租赁住房物业。租赁住房物业应全部用于社会化租赁,不得销售。租赁住房项目应将项目建设、功能、运营管理等要求及监管和违约处置要求纳入土地出让合同。
  8、关于租赁住房转让、抵押、不动产登记等管理要求。一是《管理细则》对租赁住房用地和房屋的持有要求、租赁住房用地受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等管理明确了工作要求。二是《管理细则》明确了租赁住房抵押权实现时的相关管理要求。三是对租赁住房的不动产登记管理明确了工作要求。
  9、关于租赁住房存量建设用地转型管理要求。《管理细则》明确住宅、商业服务业、商务办公及符合地区转型要求的工业仓储等存量建设用地,可转型为租赁住房用地。按照本市城市更新的相关规定,开展控详规划调整,并由权利人按照存量补地价方式,签订土地出让补充合同。